신규 물량 대단지 2만8000가구 재개발·재건축 1만7000가구
경기·서울에 대거 몰려 서초우성1차·고덕주공6 등 대기
거래절벽 뚜렷… 4월 반토막 실수요 중심 장기 투자를

6월 지방선거를 앞두고 상반기 아파트 분양물량이 대거 쏟아진다. 대단지 분양만 2만7000여 가구, 재개발·재건축 물량도 1만7000여 가구나 된다. 정부의 다주택자 규제 기조가 이어지면서 분양가 상한제의 역수혜를 받은 제2, 제3의 ‘로또아파트’도 기대되는 상황이다.

다만 투자에 앞서 고려해야 할 불안요소 역시 적지 않다. 4월 다주택자 양도세 중과와 맞물려 부동산 시장에 거래절벽이 현실화되고 있다. 미국 금리인상의 후폭풍이 국내 포함 글로벌 자금시장에 악재로 작용할 것이란 전망도 스멀스멀 올라온다. 서울을 중심으로 집값이 안정 혹은 정체기에 접어들면서 중·단기 투자이익을 노리는 갭투자자들은 곤경에 처한 모양새다. 실수요를 중심으로 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 선구안이 요구된다.

3일 부동산 분석업체 부동산인포에 따르면 올 2분기 전국에서 5만6856가구(임대 제외)가 분양된다. 이 중 1000가구 이상 대단지 아파트는 일반분양만 2만7899가구로 전체 물량의 약 49%에 달한다. 투자가치 등을 고려할 때 실수요자들의 높은 관심이 예상된다.

대단지 아파트는 거주 인구가 많은 만큼 커뮤니티 시설 및 상업·편의시설이 잘 갖춰져 있어 수요가 꾸준하다. 환금성도 좋고 경기를 덜 타는 만큼 투자가치도 상대적으로 높게 평가받는다. 부동산114에 따르면 올 3월 전국 아파트 3.3㎡ 당 평균 매매가격은 1156만원인데 가구별 금액이 가장 많이 오른 경우는 1500가구 이상인 단지(174만원)로 60만∼70만원 상승한 1000가구 미만 아파트에 비해 상승폭과 시세차익 가능성이 훨씬 컸다.

서울·경기 지역을 중심으로 재개발·재건축 물량이 많은 것도 눈길을 끈다. 전국에서 올해 5∼6월 공급 예정인 도시 정비사업 아파트는 28곳 총 3만253가구며, 조합원 물량을 제외한 일반분양은 1만7017가구나 된다. 지역별로는 경기도 8곳(7329가구), 서울 9곳(4034가구), 대구 4곳(1431가구) 순이다.

정비사업 단지의 인기는 인근 지역의 공시가격이 큰 폭으로 오르는 추세로 먼저 확인된다. 최근 국토교통부가 발표한 공시가격에서 정비사업이 많았던 서울이 10.19%로 가장 높은 상승률을 기록했고 특히 송파구는 16.14%로 최고 오름폭을 나타냈다. 노후화된 구(舊) 중심지역에 대형건설사가 시공하는 경우가 대부분이라 상대적으로 높은 관심을 받은 덕분이다.

특히 금융결제원에 따르면 올해 전국 주택 분양 청약경쟁률 상위 10곳 중 6곳을 정비사업 단지가 차지했을 정도다. 대구·대전지역 투자 열풍을 주도한 e편한세상 남산(대구 남산재마루지구 재건축), e편한세상 둔산(대전 탄방동 주공아파트 재건축), 복현자이(대구 복현동 복현주공2단지 재건축) 등은 얼어붙은 지방 부동산 시장에서도 높은 인기를 누렸다. 서울 서초 우성1차 재건축, 고덕주공 6단지 재건축, 신정·북아현뉴타운 재개발 등 주변 시세보다 낮게 분양가가 책정돼 로또아파트로 주목받을 것으로 예상되는 분양 물량도 출격 대기 중이다.



문제는 정부 규제드라이브에 얼어붙은 부동산 시장 전반의 침체 기류가 하반기까지 계속될 것으로 보인다는 점이다. 바로미터 격인 서울 아파트 시장부터 거래절벽 현상이 뚜렷해지는 등 당분간 반등을 기대하긴 어려운 상황이다. 실수요를 최우선으로 한 장기적 관점의 투자 접근이 필요하다는 지적이 나온다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월 한 달 간 서울 아파트 거래량은 총 5859건으로 조사됐다. 3월말 기준 1만3895건이 거래된 것과 비교하면 절반 이하로 떨어졌다. 양도세 중과가 본격 시행된 영향이 다주택자가 많은 강남4구의 거래 감소를 시작으로 광범위하게 퍼져나갔기 때문으로 풀이된다.

한국감정원이 발표한 전국 주택가격동향조사에서도 시장 침체는 뚜렷하게 확인된다. 서울 주택 매매가격은 전월 대비 0.31% 상승에 그쳐 지난해 10월 이후 6개월 만에 최저치를 기록했다. 공급 증가와 정부 규제, 금리 상승 등이 복합적으로 작용했다는 평가다.

이에 더해 아직 정부가 꺼내들지 않은 보유세 강화 이슈 역시 남아있다. 미국 금리인상의 후폭풍이 하반기 부동산, 채권 등 글로벌 자금 시장을 덮칠 것이란 전망도 나오는 만큼 주택시장 한파가 과거처럼 일시적인 경색에 그치지 않을 가능성도 있다.

정건희 기자 moderato @ kmib . co . kr

그래픽=이은지 기자